2022-01-28
原创 范德金 产城观察网
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这是产城观察网公众号的第1338篇原创内容
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一直以来，我们把泛地产行业区分为三个赛道：片区开发、产业综合体、产业园区。
临近年底，当我们盘点一年里交流走访过的项目，作为案例最多的产业综合体，总能引起我们一些新的思考。一方面，因为兼具产业、商业、公寓等复合业态的产业综合体算账逻辑较为清晰，比较受到大量产城运营商的青睐，故数量整体较多；另一方面，也正是因为业态的多元性，产业综合体的产业IP不如工业地产突出，很难简单地区分为生物医药综合体、互联网综合体等，而很多产业综合体甚至实际直接沦为传统商办项目，失去了其原有的产业属性。
在载体分工中，产业综合体又应该承担什么样的角色？什么才能算“真产业综合体”？
亿翰认为，界定“真产业综合体”——核心是关注其在运营过程中是否为产业创造除简单载体租售方面的增量价值——即产业综合体作为商业、产业等功能的复合功能载体，创造价值的根本，是通过商业和产业的运营带来增量价值。综合体项目的可复制性，不是在于项目的可复制性，而是运营思路与产业资源的可迁移性。因此，对于企业来说，发展的关键点在于建设一套运行良好的产业招商和产业运营的逻辑。
产业综合体与传统产业园区的办公、研发、生产属性关键不同在于其具备“多元、包容、融合、创新”四大发展特征，最终依托多元的业态、完善的运营服务，打造开放式创新生态，营造创新的基础与氛围，实现“以人为本，以项目聚专业人”的发展愿景，最终赋能产业创新升级！目前我国产业综合体建设正进入关键发展时期，纷繁的发展模式和未来发展的方向，是值得行业研究和思考的问题，在这样大发展的过程中，涌现出了一批新模式、新思路，我们今天通过分析时代商业以时代·芳华里（广州）为代表的产业综合体案例，或许能给大家一些启发和借鉴意义。
时代·芳华里（广州）是时代商业旗下的产业综合体标杆项目，地处广州南拓中轴汉溪-万博核心商务区，总建筑面积约21万㎡，由16万㎡甲级写字楼E-PARK、3万㎡购物中心CR8及近2万㎡人文商务配套组成。根据时代商业的打造思路，时代·芳华里（广州）是以互联网+总部经济产业集群为引擎、创新商业及体验为驱动，构筑集智慧办公、时尚生活及青年社交功能于一体的产业综合体。
▲时代·芳华里（广州）
这一综合体中的产业办公业态，自2017年入市以来，已吸引了虎牙科技、三菱电机、康师傅集团、百事可乐等多家国际500强企业及产业龙头总部入驻，实现年总产值100亿元以上，入驻企业年纳税超20亿元。
2022年1月7日，综合体中的购物中心时代·芳华里CR8以95%出租率正式亮相，补全了时代·芳华里（广州）综合体全业态的最后一环。场内超60%品牌以广州/番禺首店的姿态打造成项目的“主力款”和“独家款”，开业便成为名副其实的“流量密码”。
▲时代·芳华里CR8
通过分析时代商业在时代·芳华里（广州）综合体项目中的实践，我们可以理解一个成功的产业综合体项目运行模式：时代商业本身通过20年深耕经验已经形成了优质的产业资源积淀和扎实的产业招商运营功力，这是时代商业在行业中的基础优势，也是做得好的产城运营商必备的条件；在此基础上，时代商业通过持续挖掘和回应市场需求、在项目中制造创新亮点，构建自己独有的创新优势，在基础优势和创新优势双重作用下，最终通过产业和商业的融合发展为地区带来增量价值。
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基础优势：运行良好的招商和运营逻辑
在产业招商上，时代商业目前已阶段性地形成直播电商、互联网总部经济、工业互联网、人工智能等四大产业集群。
时代商业在产业的选择上，一方面因地制宜，基于区域原有产业基础和发展需求，一园一产业，比如国际单位时尚科技园内的直播电商产业，就是基于广州白云区的产业基础；另一方面是响应国家推动产业链与创新链深度融合的号召，选择战略新兴发展行业进行布局，为国家推动产业迈上全球价值链中高端的大势出一份力。
时代商业构建产业集群的路径是，通过吸引产业龙头入驻，并深入挖掘行业协会资源，以商引商，逐步形成产业聚集。
以时代商业培育发展直播电商产业为例，2017年，当时名不见经传的辛有志严选（又称“辛选”）在时代商业旗下的国际单位时尚科技园成立，办公面积只有两三百平方米；其董事长辛有志绰号“辛巴”，如今是快手的知名带货主播，成为粉丝数最多的“快手一哥”。通过以辛选集团为代表的龙头企业带动形成产业集群，园区引进了荟赞集团、珈黛集团、薇美姿等650家时尚科技、文化创意、互联网等企业，实现年产值150亿元。
▲国际单位时尚科技园辛选直播基地
1.2 产业运营：科技孵化、智慧服务、产业投资相结合，实现产业的可持续发展
时代商业围绕产业链与创新链的融合，打造了完善的产业运营体系，实现产业的可持续发展，主要由以下三点核心能力组成：
时代商业以时代创立方为品牌载体，打造“开放、共享、协作”的科技孵化平台，目前已获得1个国家级、2个省级的科技企业孵化器认证。针对不同发展阶段的企业，聚焦人力资源、企业融资、政策申报、税务筹划四大模块，提供全链条产业孵化服务；同时还推出“时代创八条”专项扶持政策，以省、市、区各级政府相关政策为指引，针对高新技术企业、获得投融资企业、双创大赛获奖企业、高成长在孵企业、人才创业等八大方向给予不同力度的扶持，开创园区支持企业成长模式。
▲时代商业旗下孵化器
时代商业打造了智慧服务平台——时代企业邦，承载企业与个人办公全时段服务场景。通过APP与小程序，可高效实现“下单-跟踪-验收-评价”的企业服务闭环，大幅提升企业服务效率；同时提供企业从入驻到办公全程100+认证服务商资源、优质的园区福利、丰富的园区活动，满足企业一站式的服务需求，降低企业非主营业务的运营成本，助力企业专注业务发展。
▲时代企业邦
产业的发展除了需要优质的载体空间及服务之外，也需要资金的支持，时代商业通过设立产业投资基金，构建“房东+股东”的产业投资模式，为入园企业提供资金支持，帮助客户成长。一方面通过增效客户粘性，提升园区持续运营能力；另一方面通过分析产业发展红利，拓展园区运营收益。
时代商业通过多年的实践，逐步摸索了一套适用于园区投资的成熟打法，并已形成参投产业基金、政府引导基金和直接投资三位一体的产业投资体系，合作机构包括红杉资本中国、云锋基金等头部创投机构，投资方向主要聚焦于时代商业重点打造的四大产业集群，包括人工智能、新一代信息技术、智能制造等新兴产业领域，已成为时代商业打造产业生态的重要抓手。
时代产业基金已累计投资20+家企业，包括哔哩哔哩、滴滴出行、京东健康、沃森生物、华南工业互联网集成创新中心等科技领域龙头创新企业，被投企业估值已超过4000亿美元。
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创新亮点：园区运营社区化
从城市发展的角度来看，城市已经进入高质量发展阶段，发展的核心已经升级为满足“人”的需求，无论是商业还是产业，功能都是帮助城市优化对人的服务，实现筑巢引凤、以城聚人。城市在高质量发展阶段，应该满足人的精神需要（文化、生态、社交），未来城市的产业综合体不但是现代的综合体，也应将文化、生态、社交作为发展重点。
▲城市高质量发展阶段的目标变化
时代商业以“园区运营社区化”作为产业综合体运营的核心理念，就是将“人”的需求作为项目中的重点服务内容。
“园区运营社区化”这一核心理念是如何在项目中体现的？亿翰智库总结，一是在硬件打造，即物理空间和功能组成上，提供满足青年人多重需求的复合功能空间，二是在软件运营上，通过“产业联盟”实现企业间链接，通过“C-lab平台”实现产业与商业的链接，满足企业、人与业态的融合发展需求，打造更具有温度和魅力的产城融合空间。
这一理念从产品空间规划的角度来看，表现在项目内办公、商业、文化、生态的有机结合，都市与自然相互交织与共生。以时代·芳华里（广州）为例：
在物理空间上，一方面，打破商业与办公两类场景的边界，用更多的开放露台、自然绿植景观空间、潮流IP美陈，作为商务与休闲的联结，更符合新时代年轻人情感交流体验以及城市融合发展生态对空间的需求。另一方面，将绿植及IP美陈融入建筑，契合时下年轻人追求健康自然、潮流趣致的生活方式，为都市年轻人制造都市森林与即时乐园，为商办环境增添年轻人能乐在其中的社交休闲场所。
▲时代•芳华里（广州）生态景观与建筑完美融合
在功能组成上，则构建出文化展演、创意市集等自然轻松的公共文化空间，吸引更多都市青年进行文化交流及体验。项目打造了占地面积约1800平方米的云幕剧场，该剧场集演出、话剧、报告会、音乐会、多功能厅、T台表演等多重功能于一体，满足时下快节奏都市人的高品质艺术追求。
▲时代云幕剧场
为更充分发挥产业集聚效应，时代商业针对已逐步成型的产业集群进一步组建产业联盟。时代产业联盟旨在聚集产业链相关上下游企业，促进业务合作，同时集中各企业需求，由时代商业嫁接外部的资源赋能联盟成员。
2021年，“时代直播生态联盟”正式成立，针对整个直播行业的痛点（一是行业发展太快，人才培养跟不上；二是大多企业各自为战）提供了解决方案。在“时代直播生态联盟”中，线上借助自有的“企业邦”服务平台，解决企业及其员工的办公与生活需求；线下平台则包括空间、生态、孵化、增值、品牌五大赋能体系，促进直播生态链上“人、货、场”进一步相互融合。人才培养方面，成立直播商学院，吸引学员进行统一培养、实习并输送到联盟企业。
通过成立联盟，时代商业以辛选这样的直播电商头部企业为龙头汇聚旗下各产业综合体或产业园区内的百余家从事直播电商的企业，结束过去人才短缺、各自为战的状态，变成有统一组织、有人才培养、有战略支持的“集团军”。
在产业与商业的融合上，时代商业采取平台化经营思维，打造独立运营的内容创新厂牌C-lab。该品牌旨在“去探索、去挑战、去创造每一种可能”，从不定义青年，以新场景+新内容，最大限度地激发都市青年社交的良性循环，开放地拥抱多元文化。
通过C-lab平台，打通商业与产业的边界。联结园区商户、外部优质资源和消费者，创造对青年人具有强吸引聚合能力的商业办公复合空间，构建多方共赢的城市融合发展生态。
2021年12月，以露营为主题的「C-lab」第一届“交个朋友”大会在时代•芳华里（广州）拉开序幕。这次活动抱以对多元文化的开放态度，邀请各行业头号玩家，分享自己对年轻社群痛点的独特见解。此外，C-Lab还成功链接了Bambini、摩天轮艺术学校、E-Cafe、茶田田等多家园区租户，在时代•芳华里（广州）打造了“交个朋友”露营节，为消费者提供了丰富的场景和内容，既传达了园区运营社区化的理念，也形成了产业+商业双轮驱动的自生态社交场域。
▲「C-lab」第一届交个朋友大会
通过C-lab平台来建立社群，促进综合体中企业与企业间的信息交流、人与人之间的思想碰撞、商业与产业间的业态融合。跨领域交流和互动的机会增加了，满足当代年轻人体验新鲜事物的需求，持续增强项目内人与人之间的关系黏性，营造吸引青年人的文化氛围。
时代商业以“文-商-产-办”创新融合模式打造产业综合体。其中产业是城市的发展基石，办公是产业发展的承载，商业是城市的粘合剂、生活的催化剂，文化是城市的升华、建构内在底蕴。文化是产业和商业融合发展深层的桥梁，满足人更高层次的需求，将生活在城市中的人们紧紧拴在一起。
内容创新厂牌C-lab正是时代商业塑造文化氛围的尝试。文化氛围是物质场所与社群关系双重作用下的综合环境，代表项目独有的内在底蕴。而C-lab打造的文化氛围正是根植于时代中国“生活艺术家”的品牌基因，致力实现创新无界的多元表达，融合时尚、人文和艺术，先锋、潮流与次元。
▲「C-lab」城市艺术露营节
对于商业来说，这种文化氛围能够增强目标客群的黏性。对于产业来说，利于吸引人才的聚合并产生归属感，使产业形成具有原创性和深度的知识信息环境，促进人才间的交流，带来隐性知识的衍生与转化，激发各自灵感从而产生新的创意，同时能够发挥园区企业的地缘优势，建立企业的实质性联系，促进项目内动态资源的共享利用，进而达到区域内产业的发展繁荣。
以人为本，以“具备生活归属感的项目”聚“专业的人才”，方能为“创新型城市”聚“未来核心发展动能”！以时代·芳华里（广州）为代表的产业综合体，不仅是产业项目，更蕴含着时代商业在产业与商业领域20年的沉淀，也集中体现了时代商业对于“产业综合体运营”走向“未来产业社区”的思考，即通过打造产业综合体这一美好生活体验和城市生长动能的载体，进一步夯实时代中国城市发展服务商的企业定位，不仅服务于城市里生活的“人”,还服务于人所生活的“城市”。
从产业社区的载体逐步形成以人为本的社群，再通过社群共创形成具有市场独特性的互动生态，形成灵活、个性化的商业和产业体验，进而推动文化内容的不断迭代。园区中人与人之间共创的内容和形成的情感纽带，也在一定程度上填补了运营所无法涉及的细微处，形成社交场域持续的生命力，通过情绪价值的叠加，真正实现人们对美好生活的向往。
Part2 > 时代·全球创客小镇：放大版的产业综合体
时代商业深耕产业与商业投资运营业务20年，目前已形成产业小镇、产业综合体、产业园区、购物中心、主题街区共5大产品线，总开发及管理面积已超过450万㎡。在“产业与商业双轮驱动”的发展模式下，时代商业围绕城市空间运营的全价值链布局，构建多方共赢的城市融合发展生态。
时代商业在产城融合领域的实践也获得了政府部门、权威研究机构的认可，曾获“中国标杆产城运营商TOP30”、“中国商业地产100强”（51位）、“2021年度商办运营商表现（20强）”、“「金坐标奖」2020-2021年度商业地产优秀运营商”、“广州市品牌产业运营商”等称号。
▲时代商业产业与商业双轮驱动模式
位于粤港澳大湾区的时代·全球创客小镇，正是时代商业践行“文-商-产-办”创新融合模式的产城融合标杆项目。产业小镇也可以视为放大版的产业综合体，因此在时代·芳华里（广州）等产业综合体中得到验证的能力，完全可以迁移到产业小镇的设计和运营中来，为项目自身和所在区域创造很高的增量价值。
和产业综合体一样，小镇将时代商业“产业”与“商业”的两条主线进行了融合发展，并贯穿“园区运营社区化”的核心理念。时代·全球创客小镇以COD（城市文化）为导向，围绕“智造、人文、共享、生态”的目标，打造集产业办公、乐活住区、运动休闲、全龄教育、文化娱乐、创意商业六大功能为一体的国际科创人文都会。其中一期启动区建筑面积118万㎡，包含数字时尚园、智能智造园、创新服务园及国际文化交流中心，并打造极客广场、极创公园等一系列人文配套。
亿翰智库认为，目前创客小镇的功能重点围绕“城市文化“展开，这为今后在项目运营中建立社群、塑造文化氛围，打下了很好的硬件基础。
▲时代·全球创客小镇一期启动区规划
▲时代·全球创客小镇艺术中心
目前的招商进度显示，时代商业已通过其强大的产业基础为小镇导入一系列优质的合作伙伴。小镇已与欧亚经济合作组织达成战略合作伙伴关系，并将与人人体育共同打造时代·GK数字文创主题园区，与太合音乐集团共同打造佛山首间潮流音乐Live House及音乐文化创意街区。同时，由时代中国斥资2亿元打造的华南工业互联网（南海）集成创新中心，也已正式落户小镇。通过与产业创新要素的强强联合，小镇将进一步构建面向细分产业的运营体系。
时代·全球创客小镇项目信息：
位置与规模：位于广佛同城极点千灯湖CBD中轴北延段，总占地面积3000亩
开园时间：2022年中
▲时代·全球创客小镇效果图
我们时常讨论城市的发展，从匹兹堡到纽约，从波士顿到硅谷，城市发展的主轴从传统重工业到信息科技产业，从政府主导的技术升级，到资本主导下市场自主探索的创新。
科技、创新永远是城市发展中不变的话题。
从固定的视角来看，产业升级总伴随着城市的变化；而从发展的视角来看，同样唯有契合时代发展的城市格局，方能使得城市在时代竞争中脱颖而出。这意味着，在全新的信息时代下，产业的发展本身已裂变为“科技创新+生态营造”。
产业地产的价值就是组织创新资源、营造创新环境，培育有创新能力的人，且在这个基础上，通过运营与产业服务实现“需求的敏锐洞察”与“资源的快速链接”。指向产业，服务于人，最终为区域营造合适发展的产业生态——这点正与时代商业在产业地产方面的关键创新方向保持一致。
在宏大的价值与愿景下，生态构建落地的主要产品，就是那一个又一个“产业综合体”。我们曾对比上海与日本东京，其中最大的区别不是大型的片区综合开发项目，而是指向产业，服务于人的一个又一个中小型“创新节点”。时代商业旗下无论是产业综合体，还是产业小镇，核心导向都是指向产业，服务于人。这是因为时代商业承袭时代中国“从生活到创造生活”的理念和“生活艺术家”的品牌基因，在产城融合项目的发展上，不但关注产业发展，更关注城市生态的融合发展，创新打造真正符合甚至引领青年人城市生活需求的“文-商-产-办”融合项目，并成功的逐步从聚焦点状的经营思路，走向布局与服务生态产业链的发展实质。
在这样的理念引领下，时代商业在产业综合体方面的探索与创新不只是一个项目的模式，更是一家企业对行业发展思考的落地。“时代中国”给出创新型城市建设发展的答卷，也必将作用于“中国时代”！这是时代商业在产业地产上的摸索与创新，也是他们送给产业地产行业的新年礼物。
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