时代商业

经济下行压力徒增，叠加疫情影响……行业普遍不被看好的时期，时代商业却在逆风局打出王者段位。

产办项目，扛住疫情冲击，出租率保持在90%以上，租金比周边同类型产品约有20-30%的增幅，实现逆势上扬。

商业部分，时代·芳华里（中山）、时代·芳华里CR8接连开业，后者更是广州今年上半年唯一顶住“压力”率先开业的购物中心。

当众多房企纷纷向多元化赛道进击，以期寻找第二增长点，时代商业双轮驱动的策略，由此显现。

“依托产业与商业双轮驱动，布局城市空间全价值链运营，构建多方共赢的城市融合发展生态，持续为城市生长赋能。”

在时代商业集团总经理张建华所眺望的远见图景，这一前瞻的策略，为时代商业锚定未来更为清晰的发展路径，也在不确定的商业市场，看见更多的可能。

从2002年开发首个商业项目时代·远景大韩城起步，时代商业已在商业赛道奔跑20年。

这家深耕大湾区的时代中国控股成员企业，承载时代中国产业与商业运营的战略业务板块，发展至今，总开发及管理面积逾450万平方米。

20年间的锤炼与沉淀，国际单位时尚科技园、时代E-PARK等一个个项目拔地而起，时代商业不只是规模上做“加法”，更重要的是，找准了赛道的行进路径——产业与商业双轮驱动。

按照时代商业的战略，“双轮驱动”的发展模式，是围绕城市空间运营的全价值链布局，构建多方共赢的城市融合发展生态。

“产业与商业，相当于城市空间及发展两种不同的引擎。双轮驱动这一模式，希望能给未来城市可持续发展带来更多的精彩。”张建华作进一步诠释。

也正是因为这一发展战略的有力支撑，时代商业在市场上站稳脚跟，并不断给项目乃至城市带来更多的价值赋能。

// 产业：城市的基石与助推器

产业，是一个城市的基石，

同时也是一个城市的助推器。

张建华认为，城市的发展过程中，产业作为一个城市的内核的动力，其作用非常重要。

时代商业旗下写字楼、产业园项目，发挥优质载体的作用，累计服务超过1万家企业，让这些企业在载体里面获得更大的发展和收益。

近年来，时代商业在产业领域动作频频，正不断推动着城市产业的发展。

2017年，时代商业联合科大讯飞、小米科技等产业龙头企业以及中山大学、华南理工大学等知名高校，共同发起广东省人工智能产业协会，立足粤港澳大湾区，为初创型人工智能企业提供孵化服务，为传统产业智能升级提供智力支持，打造智能创新生态系统。

2021年年底，时代商业联合旗下园区的百余家直播电商企业成立时代直播生态联盟，搭建 “12525”服务体系，赋能直播电商企业，孵化出直播电商龙头辛选集团的国际单位时尚科技园，成为了时代商业在直播电商产业集群运营的代表。

◎ 时代直播生态联盟“12525”服务体系

2022年3月起，时代爱车小镇相继与骏雄世界名车及时代骏峰达成签约，基于E3馆和E4馆开展长期整体合作，基于“新能源+新生活”的理念，携手打造面向粤港澳大湾区的“人·车生活·轻文旅”体验中心，这也为首期总占地面积1352亩、总投资超100亿的时代爱车小镇，奠定了创变汽车产业新模式的基础。

◎ 时代爱车小镇项目鸟瞰图

2022年4月，时代商业旗下时代创立方·E-PARK天河和时代创立方·TIT广场两家孵化器获得由科技部火炬中心颁发的国家级科技企业孵化器认定。截至目前，时代商业旗下共有3家国家级科技企业孵化器，处于区域领先水平。
2022年5月，时代商业与恒信东方达成战略合作，将以旗下产业园区为载体，以应用赋能、产业集聚、技术孵化、场景交互的四步走战略，构建元宇宙内容创造生态和内容应用生态于一体的人、物、场链接共生的元宇宙生态系统。

◎ 时代商业元宇宙数字产业新生态四步走战略

可以看出，相较于不少产办项目只重视企业招商，强调筑巢引凤，时代商业的经营思路更注重从促进产业可持续发展出发，筑巢“孵”凤，包括设立产业基金、链接各方资源、设立“时代创八条”专属扶持政策，与合作伙伴共同成长，驱动长期价值的实现。

这一系列战略举措，为产业价值赋能，也反哺至时代商业旗下物业的价值当中。

据张建华透露，在广州，时代商业旗下的产办项目，如时代E-PARK（天河）、国际单位时尚科技园，对标市场同类型产品，租金收益约有20-30%的增幅。即便在疫情期间，成熟项目的出租率都保持在90%以上，经得起市场的冲击考验，尤其是今年一季度整体出租面积更呈现逆势上扬的势头。

// 商业：双向奔赴的紧密一环

驱动时代商业发展的另一个轮子——商业板块，在张建华看来，则是与产业双向奔赴不可或缺的一环。

产业有商业作为配套，

商业有产业作为依托，

双向形成一个紧密闭环。

张建华表示，商业之于产业园区，相当于给办公企业、办公人群提供一个美好的生活空间，而产业园区内的办公人群，给予商业天然的消费者，形成双轮驱动、双向赋能的过程。

时代商业，基于对空间的理解，产品力的打造以及精细化的运作，构成了商业的底层逻辑，并通过持续的经营，让消费者获得更多的惊喜和收获，同时让合作商家持续赚钱，也相应为产业项目带来增量价值的提升。

实际上，当“产业”与“商业”的两条主线进行了融合发展，一个非常成熟的城市综合体应运而生。

处广州南拓中轴汉溪-万博核心商务区内的时代·芳华里（广州），总建筑面积约21万㎡，由16万㎡甲级写字楼、3万㎡购物中心及近2万㎡人文商务配套组成，正是时代商业旗下智慧综合体的产品力体现。

◎ 时代·芳华里（广州）

根据时代商业的打造思路，时代·芳华里（广州）是以互联网+总部经济产业集群为引擎、创新商业及体验为驱动，连接自然与人文，商务与休闲，集办公、商业、文化、社交等多元业态及场景为一体的都市立体空间。

以时代·芳华里（广州）为样本，蕴含了时代商业在产业与商业领域20年的沉淀与深耕，在行业演变下践行“文-商-产-办”创新融合模式，这种实践，将有效利用双轮驱动进行赋能，为时代商业持续打造产品力，以及为项目带来附加值。

以双轮作为驱动，以产业作为基础，让时代商业能在购物中心赛道上快速行驶。

尤其是在后疫情时代下，不少购物中心的开业进度延期，品牌也放慢了拓店的脚步，时代商业却在近短短不到一年的时间里，接连开出两大新购物中心，逆风中突围。

于2021年8月7日存量爆改亮相的时代·芳华里（中山），以100%的开业率、近50%首店品牌和全新品牌形象店，为中山西沙溪镇片区带来首个现代社区购物中心。

◎ 时代·芳华里（中山）

在2022年1月7日“聚新”上场时代·芳华里CR8，以95%出租率、60%首进品牌，成为今年湾区商业首个亮相的mall，补全了时代·芳华里（广州）综合体全业态的最后一环。

◎ 广州时代·芳华里CR8

但现如今，购物中心赛道内卷严重，时代商业也不得不面临加剧的市场竞争。

据赢商大数据统计，2021全国新开545个购物中心，体量超4700万平方米，截止2021年底全国购物中心数量已达5387个，体量4.75亿平方米，预计2022年全年计划有895个购物中心开业，体量超8000万平方米，行业集中度持续提升。

即便已积累20年的运营经营和沉淀，张建华仍谦虚地表示，时代商业在购物中心领域也只是“新兵”。

张建华提到，要在购物中心赛道上突围，离不开创新三步法则，这既是时代商业发展的支撑点，也是赢得市场认可的价值点。

// 其一，“颜值即正义”的产品力。

如今处于颜值经济的社会，时代商业首先在产品打造上非常注重颜值，旨在额外给予消费者关联美感的第一印象，同时让场景更具有人情味和亲和力。

于是乎，我们看到的是，作为原社区商业配套永旺大卖场，通过时代商业的存量“爆改”，蜕变成如今全新的时代·芳华里（中山）。

从时尚简洁的盒子形象、到开放式街区立体空间、再到浸润着时代特有的艺术主题场景，项目开业至今斩获满满的好感度。

◎ 时代·芳华里（中山）改造前后对比

// 其二，更生动的空间营造。

张建华表示，购物中心是提供给人的一个空间载体，因此，时代商业在购物中心所做的生意经，是奔着消费者的时间留存和消费体验而来。

正如时代·芳华里CR8，在加载如同魔方一般的高颜值外壳内，把岭南独有的丘陵地貌元素融入到空间形态所打造的“叠翠谷”，结合多媒体艺术装置带来“漫享式”人文特质的艺术大台阶“听海桥”，以及打破商业边界构建云幕剧场、市集等公共文化场域融入其中，展现出一个传承本土人文和物候的非典型商业空间。

◎ 时代·芳华里CR8空间打造

张建华补充道，要让购物中心要变成一个更生动、更有意义的空间的载体，除了内在空间力，还需在外在产品力加入内容，即，业态品牌组合。

蝉联霸榜魔都必吃榜的“炙柒”、全新黑金版本店“星聚会”、宝藏粤菜馆“木棉”、TOP TOY概念店、加拿大国宝级咖啡Tim Hortons、广州第二家蔚来中心NIO HOUSE、COMMUNE、榕意、M Stand、优优集不可思议礼物馆、简悦厨、文通冰室等超60%品牌以广州/番禺首店进驻时代·芳华里CR8，使空间营造出更为生动的内容，让消费者拥有更好的消费体验。

// 其三，共生共长的社群运营法则。

要让商业项目与消费者形成共生体，离不开时代商业独有的社群运营法则。

时代商业的做法是，基于志趣相投的同类人，通过产品的共情叠加，让消费者留下来，以此驱动社群运营。

早在时代·芳华里CR8登场亮相之前，时代商业便采取社群运营的思维，为项目打造独立运营的内容创新厂牌C-LAB。

在2021年12月9日，时代·芳华里CR8以露营为主题的「C-LAB」第一届交个朋友大会拉开序幕，从文化、艺术、建筑、设计、生活等领域进行融合，为购物中心后续破圈带来更多的可能性。

◎ 「C-LAB」第一届交个朋友大会

这让时代·芳华里CR8开业通过C-Lab成功链接了Bambini、摩天轮艺术学校、E-Cafe、茶田田等多家园区租户，打造了“交个朋友”露营节，为消费者提供了丰富的场景和内容，形成了产业+商业双轮驱动的自生态社交场域。

时代商业的社群运营理念，后续也将在时代·芳华里CR8打造的云幕剧场有所体现。

张建华表示，即便在购物中心里打造一个占地面积约1800平方米的文化剧场项目，看似一件吃力不讨好的事情，但仍希望给年轻人呈现不一样的艺术空间，将年轻人喜爱的艺术、文化场景内容叠加进去，进而实现社群的搭建与运营。

◎ 时代云幕剧场

时代商业正是通过高颜值产品力、生动的空间营造、共生的社群运营这三步法则进行融合，让旗下的购物中心在长期竞争的商业赛道上构建起核心竞争力，并走出了一条独门之道。

当国内经济发展和城市体系的空间结构正加剧变化，承载城市繁荣的房地产行业也在加快推进结构性调整。

瞬息万变的市场环境下，房企们纷纷在探索新赛道。时代商业通过产业与商业双轮驱动发展模式，在变幻莫测的行业格局中乘风破浪，在竞争激烈的商业战场中突围困局。

“无论是产业还是商业，实际上均是在房地产领域下，不断去做内容延伸和精细化分工。”张建华表示，与其说房企都在布局多元赛道，更准确来说本身房地产行业有使命和义务去做城市空间的运营和迭代，同时赋予城市更多的内容和动力。

时代商业在产业与商业上的摸索与创新，体现了对行业发展的思考。

这家企业，根植于母公司时代中国“生活艺术家”特有的品牌基因，进一步夯实时代中国城市发展服务商的企业定位，不仅服务于城市里生活的“人”，还服务于人所生活的“城市”。

也正因为这种基因特质，让时代商业可在空间、人文艺术等内容打造上持续叠加在产品创新上，并具备规模扩张的可复制性，以此在商业赛道上展现自身的价值。

历经20年运营实践，已开发运营20多个各具特色的产业与商业项目，时代商业立足“城市美好创变者”的定位，以智慧综合体、产业园区、购物中心作为三大产品类型，在城市上进行落地。

◎ 时代商业产品布局

智慧综合体：融合产业、商业及文化、体验等创新业态的的新型城市综合体，包括时代·芳华里（广州），以及位于广佛同城极点的时代·全球创客小镇与时代爱车小镇。

产业园区：以国际智能创新基地时代E-PARK（天河）、华南直播电商生态基地国际单位时尚科技园、工业互联网生态半岛时代·方洲（海珠）为代表。

购物中心：以已开业的时代·芳华里（中山）、时代·芳华里CR8，以及即将与年内开业的时代·芳华里（东莞）项目为代表。

此外，时代商业还运营高标仓物流园区时代·宝湾国际物流园、以及时代TIT广场、时代·远景大韩城等特色文化街区。

据张建华透露，时代商业针对各个产品的特性，在城市落地和布局上有着自身的战略考量。

其中，粤港澳大湾区是时代商业立足的核心，占据整体投资约80%。时代商业针对湾区各个城市的经济情况以及产业底色来落地相应的产品。

如广州的经济活跃度高、城市多元属性，产业与商业融合的产品会进行大量落地。而佛山自身制造业强劲、商业竞争饱和，更多会围绕产业去做文章。

同时，时代商业也会将业务的拓展辐射到中国较为活跃的城市群和城市带，包括长三角、长江中游、成渝城市群等区域。

当规模化的城市版图一经铺开，时代商业以产业与商业双轮驱动的发展路径，牢牢抓准了未来行业发展的“风口”。

一方面，如今市场迎来互联网、信息技术为主的第四代经济浪潮，产业作为载体，是新经济引擎的的机会点。时代商业以产业项目作为企业载体，引导产业链与创新链的融合，促进传统产业的升级与新兴产业的发展。

另一方面，商业承载着多元消费和美好生活的空间使命，赋予城市更多的内容和动力。时代商业通过购物中心和主题街区给予品牌方和消费者优越的营商环境，赋能美好生活。

“努力做好当下工作，同时秉承不断探索的精神，即便面对不确定的浪潮，也能赢得更多的机会。”诚如张建华所言，时代商业的远见策略，是长期主义下的韧性和脚踏实地，是双轮驱动发展下的前瞻和创新进取，也是企业与城市共创造、与时代共发展所交出的一份答卷。

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