转自产城观察网:
5月29日,《亿翰大讲堂·月月谈》重磅开播,亿翰股份董事、副总裁何璐先生携手行业内两位嘉宾对大湾区产业园区市场发展机会进行了探讨。通过与两位嘉宾的探讨互动,让业界内外对大湾区产业园区市场有更加深入的了解。
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探讨一:
今年以来,大湾区产业园区市场
有哪些明显变化?市场恢复情况
如何?
瑞信行 董事总经理 许新
最近两年市场挑战还是比较严峻的,除了疫情之外,还叠加了很多层面的原因,如全球经济状况不是很乐观,尤其是以外贸型经济为主的大湾区。目前来看,市场复苏主要有两方面的原因,一方面是企业在努力自保,另一方面是政策的导向性,其中政策导向对于行业的发展影响是比较大的。
从片区角度来看,产业活跃度也发生了转变,以深圳为例,我们将其划分为三个层级,第一圈层是以高端服务业为主,第二圈层是2.5产业,第三圈层以生产为主,可以发现今年在第二圈层的活跃度是提升的,第一圈层租金、售价比较高的项目今年是比较难售的。
时代商业集团 产业服务中心总经理 冉采丰
整体来看,产业园区市场还是没有完全恢复,主要有几个原因:
一是需求不足,大湾区是民企比较活跃的区域,这几年受疫情及政策调整的影响,这些企业的活力受到了比较大的影响,从最近的招商过程中,我们可以看出企业搬迁的需求不是很明显,这主要也是需求和预期不足的表现。
二是供给影响,在一个小片区内,供给对市场影响是比较明显的,尤其是政府前几年引导的产业用地政策、产业升级土地供给对片区内的存量园区产生了比较大的影响。
三是行业内卷,产业园区是比较内卷的行业,我们的产品比较同质化,目前很多同行都在寻求产品差异化。
四是市场转变,目前市场正从增量时代向存量时代过渡,增量时代的打法不适合存量时代,增量时代可能更注重招商,存量时代在看重招商的同时也要注重运营。
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探讨二:
园区开发运营商在湾区深耕
在操作模式和路径上有哪些建议?
瑞信行 董事总经理 许新
一要自上而下构建一套适合自己企业的打法,每家企业的情况不同,其他企业发展路径不一定适合自己,因此要坚定自身的发展战略。
二是精准定位项目,如国企平台的项目在价格等方面优势明显,我们不能一味拼价格,而是要另辟蹊径。
三是模式创新,过去企业都是做传统的开发,以高周转为主,但这对于做产业园是比较困难的,企业可积极寻求REITs等创新路径。
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探讨三:
围绕大湾区存量用地的时代商业有何经验?
时代商业集团 产业服务中心总经理 冉采丰
2002年时代商业的第一个园区便是做旧改,发展20年以来,一直在做城市更新这一类园区运营业务。主要经验有以下几点:
第一是围绕产品本身做提升,这是企业和政府最基础的需求,所以我们要做的第一步还是围绕产品本身做升级,如外形改造、空间提升等。
第二是对产业本身升级,物业的外立面调整之后,档次也会提升,与此同时园区内能否引进一些有高附加值企业也是我们比较看重的,这些企业才能支付更高的租金。
第三是商业氛围,无论是在城市内部还是城市边缘我们都会比较看重商业氛围,这对园区招商起到较强的支撑作用。
第四是积极与政府沟通,匹配政府的产业招商政策和未来的产业规划,我们在做旧改园区时会密切与政府的规划定位做配合。
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探讨四:
如何看待当下大湾区尤其是正在大力推进的工业上楼?
瑞信行 董事总经理 许新
短期来看,会对深圳周边城市带来较大的压力,如目前深圳政府统筹的工业上楼项目价格并没有比东莞高很多,这会对东莞市场产生一定的压力。
但这种压力其实一直都是有的,深圳还没有大力推工业上楼的时候,客户会外溢到周边的城市,但去了没多久还是会回流,因为城市分工是客观存在的,不能简单粗暴的为了降本去改变这种格局。产业园区的发展与城市的人才结构、城市扶持的产业方向是息息相关的,很多企业去了东莞之后会觉得政府效能、政策扶持力度、人才招聘和吸纳能力都会减弱,所以他们会重新回到深圳,不过这些企业也会有选择地回到深圳,哪些回深圳、哪些留东莞,会形成匹配的关系。
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探讨五:
如何理解产业服务园区发展第二增长曲线?
时代商业集团 产业服务中心总经理 冉采丰
园区运营服务主要经历三个环节:
第一是触达,要看企业触达客户的点够不够多,与客户对话的频道是否统一,与客户有没有对话的能力,这是我们服务客户最基础的点,这个要求我们从招商、运营等各种渠道重建我们与客户的触达点。
第二是运营,这是一个比较细致的活,包括物业的管理、物业的提升等,以及园区企业所在行业的关注点、痛点和行业发展的趋势等我们是否能理解到,这对我们来讲也是比较大的考验。
第三是服务,这是建立在我们前期有足够多的触点的基础上,同时也与客户做了多轮的互动沟通,这样的服务才足够精准,这也是可定制化的,更适合满足不同的客户需求。
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瑞信行
瑞信行发展整体有三大特点,一是专注服务于写字楼和产业园领域,其他物业基本不碰。二是服务内容涵盖全生命周期,包括前期的咨询、中期的租售代理、后期的资管运营。三是在城市布局方面,深耕深圳,辐射全国。目前瑞信行服务的企业涵盖头部房企如招商蛇口、华润、保利等,以及商办领域的标杆企业如卓越集团,还有一些产业总部如京东大湾区总部、华信光电、百度、微软科通等。
时代商业集团
时代商业集团主要业主聚焦大湾区,以广佛为核心,做整体产业运营开发,目前在广佛开发运营的园区有13个,最长运营时间有20年,除此之外,在东莞、成都、长沙等城市也开发有部分产业园区。园区类型办公租赁型业态为主,少销售型工业制造类园区。经过二十年的发展,目前已经在广佛区域形成了产业集聚,服务企业超过2000家,涵盖四大产业集群,包括人工智能、美妆化妆品、产业互联网、总部办公。