最近两年市场挑战还是比较严峻的，除了疫情之外，还叠加了很多层面的原因，如全球经济状况不是很乐观，尤其是以外贸型经济为主的大湾区。目前来看，市场复苏主要有两方面的原因，一方面是企业在努力自保，另一方面是政策的导向性，其中政策导向对于行业的发展影响是比较大的。

从片区角度来看，产业活跃度也发生了转变，以深圳为例，我们将其划分为三个层级，第一圈层是以高端服务业为主，第二圈层是2.5产业，第三圈层以生产为主，可以发现今年在第二圈层的活跃度是提升的，第一圈层租金、售价比较高的项目今年是比较难售的。

整体来看，产业园区市场还是没有完全恢复，主要有几个原因：

一是需求不足，大湾区是民企比较活跃的区域，这几年受疫情及政策调整的影响，这些企业的活力受到了比较大的影响，从最近的招商过程中，我们可以看出企业搬迁的需求不是很明显，这主要也是需求和预期不足的表现。

二是供给影响，在一个小片区内，供给对市场影响是比较明显的，尤其是政府前几年引导的产业用地政策、产业升级土地供给对片区内的存量园区产生了比较大的影响。

三是行业内卷，产业园区是比较内卷的行业，我们的产品比较同质化，目前很多同行都在寻求产品差异化。

四是市场转变，目前市场正从增量时代向存量时代过渡，增量时代的打法不适合存量时代，增量时代可能更注重招商，存量时代在看重招商的同时也要注重运营。

一要自上而下构建一套适合自己企业的打法，每家企业的情况不同，其他企业发展路径不一定适合自己，因此要坚定自身的发展战略。

二是精准定位项目，如国企平台的项目在价格等方面优势明显，我们不能一味拼价格，而是要另辟蹊径。

三是模式创新，过去企业都是做传统的开发，以高周转为主，但这对于做产业园是比较困难的，企业可积极寻求REITs等创新路径。

2002年时代商业的第一个园区便是做旧改，发展20年以来，一直在做城市更新这一类园区运营业务。主要经验有以下几点：

第一是围绕产品本身做提升，这是企业和政府最基础的需求，所以我们要做的第一步还是围绕产品本身做升级，如外形改造、空间提升等。

第二是对产业本身升级，物业的外立面调整之后，档次也会提升，与此同时园区内能否引进一些有高附加值企业也是我们比较看重的，这些企业才能支付更高的租金。

第三是商业氛围，无论是在城市内部还是城市边缘我们都会比较看重商业氛围，这对园区招商起到较强的支撑作用。

第四是积极与政府沟通，匹配政府的产业招商政策和未来的产业规划，我们在做旧改园区时会密切与政府的规划定位做配合。

短期来看，会对深圳周边城市带来较大的压力，如目前深圳政府统筹的工业上楼项目价格并没有比东莞高很多，这会对东莞市场产生一定的压力。

但这种压力其实一直都是有的，深圳还没有大力推工业上楼的时候，客户会外溢到周边的城市，但去了没多久还是会回流，因为城市分工是客观存在的，不能简单粗暴的为了降本去改变这种格局。产业园区的发展与城市的人才结构、城市扶持的产业方向是息息相关的，很多企业去了东莞之后会觉得政府效能、政策扶持力度、人才招聘和吸纳能力都会减弱，所以他们会重新回到深圳，不过这些企业也会有选择地回到深圳，哪些回深圳、哪些留东莞，会形成匹配的关系。

园区运营服务主要经历三个环节：

第一是触达，要看企业触达客户的点够不够多，与客户对话的频道是否统一，与客户有没有对话的能力，这是我们服务客户最基础的点，这个要求我们从招商、运营等各种渠道重建我们与客户的触达点。

第二是运营，这是一个比较细致的活，包括物业的管理、物业的提升等，以及园区企业所在行业的关注点、痛点和行业发展的趋势等我们是否能理解到，这对我们来讲也是比较大的考验。

第三是服务，这是建立在我们前期有足够多的触点的基础上，同时也与客户做了多轮的互动沟通，这样的服务才足够精准，这也是可定制化的，更适合满足不同的客户需求。