2022-10-21
转自：产城观察网
如何评价一个产业园区项目做得好？行业内其实存在着误区 – 从传统思维来看，一般理解招商到龙头企业、租金回报率高就是好园区，甚至建筑立面做的好就是好园区。笔者理解这些评价维度都存在片面性，如有些园区看似招商很好，其背后完全依托区位，有些园区产品配套很好，但企业实际使用率很低。
亿翰长期主张，做一个好园区关键做好三个闭环：
1.客户需求的小闭环 - 从顶层设计到落地的产品、运营服务体系与当地企业的需求高度匹配。不求最高端，而求最合适，深度契合企业需要才是园区的根本，其中最关键的就是招商定位-即“招谁”？招商完成后园区要变成什么？满足了客户什么需要？
2.项目发展的中闭环 - 在契合客户需求的基础下，如何构建全新的交易架构，在前端有效的控制成本“节流”，在后端通过运营服务实现“开源”，最终做到“园区与客户双向共赢” – 一方面“该投的投，该花的花，把钱用到刀刃上，最大化投资效率”，另一方面“通过运营服务真正与企业共经营，在收入上突破传统租金、售价盈利限制”。
3.产业发展的大闭环 – 园区是产业创新发展的载体，那在区域产业视角下，园区如何服务于区域产业整体发展？为区域产业转型升级提供了什么价值？其发展模式对同类型产业发展思路是否具备借鉴意义，则是园区更高层级的价值创造评价。
时代全球创客小镇是园区创新发展的良好案例，通过构建“一个底座+两把尖刀+三块磨刀石”的业务发展模型，变革传统电商类园区发展定式，将创新电商与实体制造业企业需求做了精密咬合，基于自身硬件条件与精细化运营，服务于中小型制造业企业，搭建与企业共赢、共创平台。一个底座为空间赋能，两把尖刀为营销赋能和金融赋能，三块磨刀石为政策支持、法务支持和财税支持。
时代全球创客小镇位于佛山市南海区大沥镇，基于产城人文融合的发展理念，围绕“智造、人文、共享、生态”目标，打造集多功能为一体的国际科创人文都会。
项目整体改造范围3000亩，规划总建面500万平，总投资300亿元。共分三期开发，一期1200亩，建筑面积178万平，分为南北两个片区，首发启动区为一期北区，改造范围约845亩，建筑面积118万平，其中产业建筑面积48万平。
项目启动区为产住一体，规划了“两轴一环”，“两轴”指穿过产业核心区域的产业发展轴和处于产业与商住交界处的生活轴，“一环”指由地块外围一系列生态绿轴，富氧公园所组成的生态环。在此基础上规划了产业办公、创意商业、乐活住区、文化娱乐、运动休闲、全龄教育“六大功能”板块和数字时尚园、创新服务园、智能制造园“三大主题园区”。三大主题园区内产品功能类型多样，如数字时尚园内有总部独栋、研发制造大厦、创新办公空间、国际会议中心和国际艺术中心。
图：项目核心启动区三大园区
整体来看，时代全球创客小镇打造了园区发展的“三个闭环”，精准定位客户需求，主要通过营销赋能入园企业发展，同时也会对佛山泛家居产业转型升级起到巨大的推动作用。
打造客户需求小闭环
在客户定位方面紧密契合佛山产业发展需求，定位为泛家居生产性企业，并根据企业需求打造超高标准的空间载体，满足企业研究、生产、展示、销售等需求。
1、招商定位精准 — 定位泛家居生产性企业，营销赋能入园企业产业转型升级
1）时代全球创客小镇要谁来？
改革开放以来，佛山以“家”为中心孕育了庞大的产业集群，获得了“有家就有佛山造”的美誉。目前，佛山已形成了国内最完善的家居配套产业链，成为国内最成熟、全球最大的泛家居和建材产业链集群制造基地。
时代全球创客小镇紧密契合佛山产业发展方向，致力于打造成为“南海泛家居产业创新中心”，客户定位为泛家居生产性企业，帮助其实现产销、产研分离。
从国外先进经验来看，产销、产研分离是制造业发展的必然规律。正所谓“专业的人做专业的事”，如在中山90%以上的中小灯饰照明企业采用产销一体模式，但截至目前却没有一家企业名列行业前三。反观国际品牌飞利浦、GE和欧司朗，他们只控制两个部分，一是销售渠道网络，二是产品研发和标准，抓住这两个核心部分后找代工厂贴牌生产，降低成本。如今这三家企业已经成为照明灯饰行业的巨头占领着全球市场50%以上市场份额，将国内的照明灯饰品牌远远甩在身后。
最近两年，借助电商风头，一批专注于电商运营的公司快速崛起，他们专门为那些暂时不具备市场营销能力的企业托管运营；也有一批善于线下营销的贸易型公司，试图以O2O新概念打动厂家，为厂家提供专业的市场营销服务。产销分离似乎成为中小灯饰照明企业一条不错的出路。目前，国内大型企业已经实现了产销、产研分离，中小型企业也正在逐步实现产销分离，但在这个过程中仍存在很多问题。
问题一：中小企业在实现产销分离后，往往受制于“大卖”，生产商与流通商呈现博弈关系
目前无论是线上营销平台还是线下营销企业，均被“大卖”占据了半壁江山，如亚马逊，带货网红李佳琦，东方甄选等；传统模式下，泛家居行业的流量也集中于红星美凯龙、居然之家等线下大卖，这些营销企业的本质均为流通商。
流通商的逻辑是做大自身知名度，吸引生产性企业并对其进行压价。为了确保销量及利润，大卖在选品时更倾向于有一定知名度的大企业，而多数中小企业入不了“大卖”的眼；此外，面对高额的佣金及过低的利润空间，中小企业找不到合适的销售渠道，最后导致产品卖不出去，纷纷倒闭。这将对行业发展及区域发展产生较大的影响，一方面中小型企业倒闭会使得企业竞争减弱，从而不利于行业创新发展；另一方面，因为企业倒闭造成员工失业，对区域就业问题产生一定的冲击。
问题二：中小企业尚未形成自身分销矩阵，营销成本高企
目前，许多中小型生产性企业尚未涉足新媒体营销，依然采用传统的方式，将产品交给线下分销商去卖，但如今线下分销商的流量已被电商大卖分流，依靠线下分销渠道并不能解决企业的销售难题，而寻求电商大卖进行线上分销则会提高营销成本。在此之下，中小型生产性企业必须要拥抱新媒体、新零售，学会使用线上直播工具，形成自身的分销矩阵，进一步推动企业产销分离向专业化迈进。
时代全球创客小镇依托集团电商直播资源不仅可以帮入园企业卖产品，更重要的是“授人以渔”，帮助企业融入直播电商时代中，教会企业卖产品，助力企业打开新市场。同时也会为企业解决直播创新型人才的痛点，实现直播人才孵化和人才输送，帮助企业建立自身分销矩阵，进而集合力量对抗大卖。
从根本上来讲，经济发展的本质来源于知识的传播，时代全球创客小镇的做法已经超越了传统 “园区空间提供商”的角色，真正深入产业内部，洞悉产业需求与发展趋势，带领企业创新发展，进而推动区域产业发展。
2）中小企业实现产销分离，时代全球创客小镇会变成什么？
a）线下模块
目前泛家居企业产品展销地点主要有三个场所，即工厂展厅、家居卖场和博览会。但这些场所都会存在一些痛点。工厂展厅成本相对较低，但缺少公共人流，无法起到营销拓展作用，且工厂普遍位于郊区，交通不便；家居卖场具有一定的集聚效应，但也仅仅起到销售展示作用，且目前该模式在新媒体冲击之下，效果远不及以前；博览会有人流及市场影响力，但持续性较差，且成本较高，加之当前疫情等因素影响，无法保证效果。
图：泛家居生产性企业展销场所特点
目前佛山南海有4万多家泛家居企业，未来将这些企业聚集到时代全球创客小镇后，时代全球创客小镇便会成为一个面向C端的销售平台，依托TIC艺术中心等配套，时代全球创客小镇还将会是一个365天永不落幕的家博会。在时代全球创客小镇，除了为企业提供展销渠道之外，还可以让企业获得兼具空间、营销、金融、管理等多元化的增值服务。
b）线上模块
当前，时代全球创客小镇正在积极搭建线上销售平台，除了国内还积极与tiktok等海外电商平台进行沟通，最终构建起“国内+境外”双重营销体系，助推企业拓宽市场销售渠道。
对于直播营销，时代全球创客小镇会选择能力较强的第三方平台加入，一方面，利用其知名度提升消费者对时代全球创客小镇及入园企业的认识；另一方面，利用其专业优势帮助入园企业搭建自身线上营销体系，从根本上解决企业线上销售问题。
总结来说，相对于传统的电商园区，时代全球创客小镇具备两大显著区别：
第一，时代全球创客小镇为企业提供的是一个线上营销赋能的空间和线下“永不落幕”的家博会，帮助中小型企业实现“新产销分离”，从根本上保护了中小型企业免受传统“大卖”的压迫，同时也提升了企业供应链效率。
第二，目前时代全球创客小镇主要定位于中小型泛家居企业，未来当时代全球创客小镇的营销属性和家博会属性逐步成熟，将会吸引更多大型企业入驻，这将会对佛山南海的泛家居产业转型升级起到巨大的推动作用。
2、建筑基础好 – 高品质建筑筑巢引凤，空间赋能泛家居生产性企业发展
时代全球创客小镇定位于泛家居生产性企业，针对该类企业需求，时代全球创客小镇设计了两大类空间，满足企业研发、生产、展示、销售等多重功能所需。
第一类为产业办公空间，包括总部独栋、研发科技大厦、创新办公等，承担企业研发、生产等功能。
总部独栋面积在2100-4200平之间，可自由分割为两栋，独门独栋，赠送专配休闲大露台、私属屋顶花园，企业可独立冠名，满足企业产品展示、商务接待、总部办公及私密性等多重需求，同时也可彰显入园企业的形象。
研发科技大厦主打以家居直播、家居设计、智能家居研发、智能模块集成、电商平台为主导的泛家居产业集群。标准层建面约2300平，可根据企业不同需求自由拆合，高配宽阔卸货平台，匹配中试研发、轻加工和研发型企业需求，高性价比，为企业降本增效。
创新办公使用率可达到84%左右，拥有大开间，企业可根据需求自由分割组合。在区域内实行人货分流，提高商务出行效率。同时创新办公空间的储能系统负荷较高，企业可以在用电低谷时将电能储存起来，在用电高峰时候输出电能，节约企业用电成本，提高办公效率。
第二类为TIC艺术中心的展示空间，承担365天不落幕的家博会功能，实现客流导入、家居生活体验场景。
TIC艺术中心总投资约1.8亿元，整合了业内诸多精锐资源，涵盖景观、建筑、室内、产品等全设计链。传统特色的红砖、有秩序的几何图形、极简的风格，营造出时代全球创客小镇集科技、艺术、文化于一体的创客精神氛围。如今TIC艺术中心已成为广佛商圈艺术新地标，除展示与销售功能外，还将在不同运营周期中以城市公园、城市客厅等形式，作为永久建筑留存及使用。
图：时代全球创客小镇TIC艺术中心
建筑方面，整体采用“被动式设计”，通过东，南，西三向双层幕墙系统，使建筑传导热量较常规幕墙减少约30%，预估制冷能耗降低30%，能够最大幅度降低建筑内外热传导，减少制冷能耗。
图：艺术中心幕墙内侧光影效果
室内方面，采用极简的工业风设计及陶砖、柔光质感金属饰面板的组合，赋予空间与设计更多的意义。灯具系统以传统民居中常见的晾衣绳为创作灵感，作为室内主体装置并在一楼接待区域广泛应用，为不同客座区间提供辅助照明。
图：艺术中心室内装修情况
构建项目发展的中闭环
在契合客户需求的基础上，时代全球创客小镇创新园区运营模式，除了提供传统的空间服务，还协助入园企业做到开源节流，打造园区与客户双赢的关系。
1、运营模式创新—提供金融、管理等服务，赋能企业发展，同时突破传统租赁模式，打造“双向共赢”的合作模式
1）横向 - 在分销之外，引入法务、财税等实现“金融与管理”赋能
资金是企业可以正常发展运行的重要支撑，时代全球创客小镇通过两项举措为入园企业金融赋能。一方面是政策支持，时代全球创客小镇会不断落实佛山对生产性企业的金融支持措施，搭建入园企业与政策服务的绿色对接通道；另外一方面，园区内也会引入带有资质认定的金融机构，为入园企业提供供应链金融服务，提高企业资金周转率，降低企业经营成本。
提升企业管理能力在一定程度上可以提高企业运营效率，因此时代全球创客小镇会协助企业定制并创建管理系统，提升企业管理效能。除此之外，还在法务和财税方面为入园企业提供服务。在法务服务方面，引入知名法律机构，为企业提供一站式法律服务，降低企业发展服务成本，提高法律服务效率；在财税服务方面，搭建数字化、标准化财税服务平台，为入园企业提供合规高效的财税诊断及优化服务方案，针对性地为企业认定高新技术、专精特新等资质提供方案及申报服务。
2）纵向 - 逐步构建生态，实现产业链赋能
目前，泛家居行业竞争激烈，企业也需要根据市场需求不断进行产品创新。在项目二期，专门设置了独栋给设计师入驻，未来可以与入园企业形成一些业务链接，如协助企业进行市场调研、产品研发等，从而帮助企业打造从设计研发到生产再到销售的生态闭环。
未来，会有更多的元素融入时代全球创客小镇。届时，时代全球创客小镇的基本面及运作模式也会更加成熟，进而赋能企业产业链发展。
图：时代全球创客小镇生态链
通过横向纵向融合，时代全球创客小镇最终将实现创新链与产业链的“双链融合”，即通过电商直播、创投金融、国际资源等创新要素，赋能泛家居产业发展。
3）租金机制创新 – “以佣抵租”，重构租赁逻辑，实现创新共赢
目前，传统的产业园区为企业提供的服务多为空间载体服务，因此他们的盈利来源也比较单一，仅为租金收益。时代全球创客小镇除了为企业提供空间载体服务之外，还提供产品销售等服务，因此除了固定的租金，还会有佣金收入，因此时代全球创客小镇便采用“固定租金-扣点”的方式来收取租金，给企业大步让利。区别于传统租赁模式，时代全球创客小镇收取的佣金部分可与租金相抵，当可抵扣的佣金大于固定租金时，企业甚至可实现“0租入驻”，而园区在收到扣租后的佣金剩余部分，将在中长期投入到提升园区品质、改善入驻园区企业员工福利上，再次回馈到企业端。
“以佣抵租”的机制创新，重构了产业园租赁体系，一方面园区让利给入园企业，为企业减轻租金压力，鼓励企业积极经营，同时也会对区域经济产业发展起到一定的促进作用；另一方园区和企业达成共识，从原来的双方博弈走向互利共赢。
整体来看，时代全球创客小镇融合了传统会展模式、突破了传统博览会时间和空间的束缚，为企业创造了一个可实现多元化增值服务的展销一体化空间。
图：时代全球创客小镇未来发展模型
形成产业发展大闭环
未来，时代全球创客小镇成熟运营之后，将会对佛山泛家居产业转型升级起到巨大的支撑作用，同时也将成为同类型产业园区的标杆。
1、时代全球创客小镇思路与政府不谋而合
1）解决传统制造业升级痛点，需要有时代全球创客小镇这样的平台去服务企业，聚合产业链
大湾区外贸及代工型企业较多，该类企业以订单为导向，劳动力密集。区域内企业“同类”不“同品”，市场集中度不高，习惯于传统流程化操作，缺乏创新性和创造性。这些企业市场适应能力较差，尤其是在疫情及多变的国际形势冲击之下，大多数外贸企业面临固定供应链订单缩减时，无力应对，而这也是我国制造业“大而不强”的真实缩影。
而解决以上传统制造业的痛点，需要把“同类”不“同品”的企业组织起来，避免同质化的恶性竞争，区域应围绕产业打造具备“生长性”的产业链体系，专业化分工、集中资源突破，实现产业集群良性正向发展。
时代全球创客小镇聚焦泛家居产业，使企业不再是片区内的散兵游勇，而是区域产业棋盘中的一子，在区域中有清晰的角色定位；同时，通过构建以“数字化”为核心的创新赋能平台，推动产业链与创新链深度融合，赋能传统产业的转型升级，推动企业向智能化、数字化迈进，为片区产业价值提供思路。
2）时代全球创客小镇与政府思路不谋而合，实现项目IP，有利于后期整体政策支持与招商发展
当前，南海电子商务发展势头迅猛，尤其是直播电商加速聚集，初步形成了以金沙洲、广佛智城为主阵地的直播电商集聚区，也是国内聚集网红主播最多的地方。2022年8月18日，南海区大沥镇举办了首届电商节，在活动上，南海区委书记表示，南海将加快谋划一批专业电商产业园，全力构建以大沥为核心、其他镇街为支撑的“1+N”电商产业集群，这正好与时代全球创客小镇的业务发展理念不谋而合。
同时，时代全球创客小镇致力于打造为“南海泛家居产业创新中心”，而泛家居产业也是佛山南海的支柱产业，未来，时代全球创客小镇成熟运营之后，将会对南海泛家居产业转型升级起到巨大的推动作用。
2、构建传统制造业升级的可复制创新框架
长期以来，我国利用劳动力充裕、成本低的优势，大力发展劳动密集型产业，成为全球范围内的制造业大国。但随着机械化、智能化等先进制造业的兴起，为传统制造业的发展带来了巨大的挑战。因此，传统制造业转型升级势在必行。
这段时间在与时代全球创客小镇工作人员接触过程中，从他们的思考方式、工作状态，笔者受到了深深的触动，他们在创新思考、企业服务、落地执行方面的决心、细致与温度也使我们感受颇深，未来他们将成为脱离传统园区开发的新一代园区缩影。
近20年来，佛山人口口相传的“有家就有佛山造”早已经传遍大江南北，如今时代全球创客小镇重新用“爱、专注、创造”打造了佛山泛家居发展的新模式，同时也重新塑造了“有家就有佛山造”的新故事。未来时代全球创客小镇将会成为行业内的标杆，对传统制造业转型升级起到引导和借鉴的作用。
置顶
首页
